Avec la loi Le Meur et la règle des 90 jours, des milliers de meublés touristiques bordelais reviennent sur le marché longue durée. L'état des lieux de sortie à Bordeaux n'a jamais été aussi stratégique pour les bailleurs.
Bordeaux compte 4 075 annonces Airbnb actives. Avec l'entrée en vigueur de la loi Le Meur (19 novembre 2024) et la réduction du plafond à 90 jours votée par Bordeaux Métropole, des centaines de propriétaires reconvertissent leurs meublés touristiques en locations longue durée. Chaque reconversion passe par un état des lieux de sortie du locataire saisonnier, puis un état des lieux d'entrée du nouveau locataire classique.
Si vous passez d'une location saisonnière à un bail classique, l'état des lieux de sortie du dernier locataire saisonnier est crucial. Le mobilier, l'électroménager et les équipements de décoration doivent être inventoriés avec précision. L'usure d'un meublé touristique à forte rotation est souvent bien plus importante que celle d'un bail classique de 3 ans.
Bordeaux concentre des milliers d'immeubles en pierre blonde classés UNESCO, avec des parquets en point de Hongrie et des cheminées d'époque. Un agent état des lieux bordelais identifie les infiltrations liées à l'humidité de la Garonne, différencie l'usure normale du calcaire des dégradations locatives, et protège votre dépôt de garantie grâce à un constat méticuleux.
Depuis le 15 juillet 2022, Bordeaux applique l'encadrement des loyers. Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (+20 %) fixé par arrêté préfectoral annuel. Lors de la relocation après un état des lieux de sortie à Bordeaux, le nouveau loyer est plafonné.
| Type de bien | Loyer référence | Loyer majoré (+20 %) | Loyer minoré (-30 %) |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 non meublé | 13,5 €/m² | 16,2 €/m² | 9,5 €/m² |
| T2 non meublé | 11,2 €/m² | 13,4 €/m² | 7,8 €/m² |
| T3+ non meublé | 10,5 €/m² | 12,6 €/m² | 7,4 €/m² |
| Studio / T1 meublé | 16,8 €/m² | 20,2 €/m² | 11,8 €/m² |
| T2+ meublé | 14,0 €/m² | 16,8 €/m² | 9,8 €/m² |
Vérifiez votre loyer de référence précis sur le simulateur de Bordeaux Métropole. Un dépassement constaté lors du changement de locataire peut entraîner une amende administrative et l'obligation de rembourser le trop-perçu.
Un complément de loyer est autorisé uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue monument, équipement haut de gamme). Ces caractéristiques doivent être documentées dans le bail et — idéalement — photographiées dans l'état des lieux de sortie à Bordeaux pour prouver leur maintien.
Particularité bordelaise : des milliers de logements passent du marché Airbnb au marché locatif classique. L'état des lieux de sortie d'un meublé touristique à Bordeaux comporte des spécificités que les bailleurs doivent connaître.
| Critère | Meublé saisonnier (Airbnb) | Bail classique (meublé ou vide) |
|---|---|---|
| Inventaire mobilier | Exhaustif : vaisselle, linge, déco, électroménager | Liste légale des 11 équipements obligatoires |
| Usure moyenne | Accélérée (rotation hebdomadaire) | Progressive (bail 1 à 3 ans) |
| Type de dégradations | Taches, casses vaisselle, literie usée, serrures forcées | Peintures, sols, joints, portes |
| Fréquence EDL | Théoriquement à chaque départ (rarement fait) | 1 fois (sortie du locataire) |
| Photos | Indispensables (preuve pour les plateformes) | Fortement recommandées |
| Grille de vétusté | Inadaptée (mobilier renouvelé fréquemment) | Applicable normalement |
Bordeaux se divise entre la prestigieuse rive gauche et la rive droite en pleine mutation. Le profil des locataires et la nature des biens changent radicalement d'un quartier à l'autre, et avec eux les enjeux de l'état des lieux de sortie.
Anciennes échoppes bordelaises en pierre blonde. L'état des lieux de sortie doit porter une attention particulière aux pierres apparentes, planchers anciens et cheminées. Quartier gentrifié avec de nombreux ex-Airbnb.
Loyers les plus élevés de Bordeaux. Immeubles du XVIIIe siècle, moulures, parquets massifs. Les retenues sur dépôt de garantie peuvent être très significatives vu le coût des réparations.
Rive droite en pleine transformation (programme Bordeaux Grandeur Nature). Mix de logements neufs et anciens. L'EDL de sortie doit distinguer défauts de construction et dégradations locative.
Quartier populaire en gentrification. Proximité gare Saint-Jean, jeunes actifs et étudiants. Immeubles anciens avec humidité fréquente en rez-de-chaussée (proximité Garonne).
Ancien quartier ouvrier transformé par le tramway et la Cité du Vin. Programmes neufs côtoient l'habitat ancien. Les états des lieux portent souvent sur des biens récemment rénovés.
Quartier familial avec maisons individuelles et jardins. Les états des lieux de sortie incluent les extérieurs (jardin, terrasse, clôture) et sont souvent plus longs qu'en centre-ville.
Le patrimoine immobilier bordelais en pierre blonde de Gironde (classé UNESCO depuis 2007) présente des caractéristiques uniques en matière de vétusté. La pierre calcaire est poreuse et réagit à l'humidité de la Garonne, ce qui impacte directement l'état des lieux de sortie à Bordeaux.
Vérifiez les traces de salpêtre, efflorescences blanches et effritement. En intérieur, les murs en pierre apparente nécessitent un traitement spécifique — le locataire ne peut être tenu responsable de l'érosion naturelle.
Les rez-de-chaussée des quartiers Saint-Michel, Saint-Pierre et Chartrons sont sujets aux remontées capillaires. Distinguez la vétusté liée au bâti des défauts de ventilation imputables au locataire.
Typiques de Bordeaux : maisons mitoyennes en pierre avec jardin arrière. L'état des lieux doit inclure les volets en bois (peinture, gonds), la façade et les extérieurs privatifs.
| Réparation | Coût moyen Bordeaux | Spécificité |
|---|---|---|
| Ravalement façade pierre (10 m²) | 1 500 – 3 000 € | Soumis à validation ABF en zone UNESCO |
| Traitement humidité murs | 800 – 2 500 € | À la charge du propriétaire (vice du bâti) |
| Poncéage parquet massif (20 m²) | 600 – 1 000 € | Fréquent dans les échoppes et immeubles XVIIIe |
| Peinture T2 complet (50 m²) | 1 400 – 2 200 € | +20-30 % si plafonds hauts (> 3 m) |
| Remplacement volets bois (paire) | 400 – 800 € | Bois obligatoire en zone patrimoine |
Pour comprendre les règles de répartition des coûts entre bailleur et locataire, consultez notre guide complet : Quelles retenues sont justifiées sur le dépôt de garantie ?
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