Votre locataire quitte le logement ? Ce guide complet vous accompagne étape par étape pour réussir votre état des lieux de sortie et sécuriser votre investissement locatif.
De la réception du congé à la restitution du dépôt de garantie, voici la marche à suivre pour le bailleur.
Le locataire envoie sa lettre de résiliation. Le préavis court (1 à 3 mois selon la zone).
Convenez d'une date avec le locataire. Privilégiez la lumière du jour et prévoyez 45 min à 1h.
Inspection pièce par pièce en présence des deux parties. Photos, relevés de compteurs, clés.
Le rapport confronte l'état d'entrée et de sortie. Vétusté ou dégradation : chaque différence est documentée.
Sous 1 mois (conforme) ou 2 mois (dégradations), restituez le dépôt, retenues justifiées à l'appui.
À vérifier méthodiquement lors de l'état des lieux de sortie. Chaque point non relevé est une retenue que vous ne pourrez pas justifier.
La vétusté (usure normale) est à la charge du bailleur. Seules les dégradations peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
| Élément | Vétusté (usure normale) Charge bailleur | Dégradation Charge locataire |
|---|---|---|
| Peinture murale | Jaunissement naturel, légères traces d'usure après 5+ ans | Trous de cheville non rebouchés, graffitis, tâches de peinture |
| Moquette / Sol souple | Légère décoloration, usure au passage après 7+ ans | Brûlures, tâches indélébiles, déchirures |
| Parquet | Rayures légères dues à l'usage normal | Lames cassées, impacts profonds, dégâts des eaux négligés |
| Robinetterie | Traces de calcaire, légère perte d'éclat | Robinet cassé, joint arraché, fuite non signalée |
| Volets / Stores | Mécanisme usé après 10+ ans, décoloration | Lames tordues, sangle arrachée, mécanisme forcé |
| Joints silicone | Noircissement naturel après 5 ans | Moisissures par défaut d'aération, joint arraché |
Durée de vie théorique par élément. Au-delà, l'usure est considérée comme normale et le bailleur ne peut pas retenir de frais.
Important : Si aucune grille de vétusté n'est annexée au bail, le bailleur ne peut pas appliquer d'abattement pour vétusté sur les retenues. La loi ALUR recommande d'intégrer une grille dès la signature du contrat de location.
Ce que la loi vous autorise (et vous impose) lors de l'état des lieux de sortie.
1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée. 2 mois si des dégradations sont constatées (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, le locataire peut exiger des pénalités de retard (10% du loyer mensuel par mois).
Vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie les réparations locatives liées aux dégradations, à condition de fournir des devis ou factures. Les retenues doivent être précisément chiffrées et justifiées par l'état des lieux comparatif.
Si le locataire refuse de signer l'état des lieux, vous pouvez faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier). Les frais (109 à 191€ selon la surface) sont partagés à parts égales.
Vous pouvez retenir jusqu'à 20% du dépôt de garantie en provision pour régularisation des charges en copropriété, en attendant l'arrêté annuel des comptes.
Le bailleur doit envoyer au locataire un décompte détaillé des retenues (par lettre recommandée idéalement) accompagné des justificatifs.
Depuis la loi ALUR (2014), l'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie. Sans état des lieux de sortie, le bailleur ne pourra pas justifier de retenues.
Un état des lieux de sortie réalisé par un professionnel est impartial, exhaustif et juridiquement opposable. C'est la meilleure protection pour votre investissement locatif.
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